La copropiedad dividida de un inmueble no está necesariamente destinada a durar para siempre. La extinción de la copropiedad, y de igual manera la disolución y liquidación del sindicato, es una cuestión que eventualmente surgirá para algunas copropiedades. Además, su terminación se rige por los artículos 1108 y 1109 del Código Civil de Québec , que se refieren a las normas aplicables a las personas jurídicas relativas a su liquidación.
Las causas
Varias razones pueden justificar la terminación de una copropiedad. Este es el caso cuando existe:
Destrucción parcial o total del inmueble, seguida de una decisión de la junta general de copropietarios de no reconstruirlo;
Imposibilidad de reconstruir el inmueble luego de una pérdida, debido a nuevos estándares regulatorios o legislativos (pérdida de derechos adquiridos );
Insuficiencia de la cobertura del seguro del sindicato y la incapacidad económica de los copropietarios para pagar el déficit que permita la reconstrucción del inmueble tras un siniestro;
Expropiación parcial o total de inmueble;
Empate dentro de una pequeña copropiedad, impidiendo así cualquier decisión de la junta general de copropietarios y del Consejo de Administración;
La unificación de todas las unidades en manos de un mismo propietario, como por ejemplo, si la copropiedad comprende dos unidades (un dúplex) que pasan a ser propiedad del mismo propietario.
Decisión de la junta general de copropietarios
La decisión de terminar la copropiedad la toma la junta general. Tal decisión requiere el voto favorable de al menos tres cuartos (75%) de todos los copropietarios que representan el 90% de los votos de todos los votos de la copropiedad. Luego debe registrarse en un documento firmado por el sindicato.
El derecho de veto del acreedor hipotecario
También se requiere el consentimiento de todos los acreedores titulares de hipotecas sobre la totalidad o parte del inmueble. La decisión de la junta general deberá ir acompañada del consentimiento por escrito de todos los acreedores hipotecarios.
Consecuencias de la terminación de una copropiedad
La extinción de la copropiedad implica la disolución de la copropiedad y del sindicato de copropietarios. Los procedimientos a observar son esencialmente los mismos que para la disolución de personas jurídicas:
• La Junta Directiva deberá requerir la inscripción de un aviso de disolución en el Registro de la Propiedad bajo los números de inmatriculación de las porciones comunes y privadas;
• Un liquidador debe ser designado por la Junta Directiva. También se publica un aviso de su nombramiento en el Registro de la Propiedad.
En caso de destrucción total o parcial del inmueble
Cuando el inmueble se ha visto afectado por un hecho importante que ha supuesto una pérdida importante , surge el problema de la terminación de la copropiedad. Como resultado, generalmente se estipula en la declaración de copropiedad que se requiere que la Junta Directiva convoque una junta general extraordinaria dentro de los noventa (90) días posteriores a la ocurrencia. En esta reunión, y luego de ser informada por la Junta Directiva de los costos de reconstrucción, los plazos y otros detalles, la reunión decide si se da por terminada o no la copropiedad.
En caso de que se decida rescindir la copropiedad, el fiduciario de seguros designado por el sindicato deberá determinar la parte de la indemnización del seguro de cada copropietario en función del valor relativo de su fracción. A partir de esta participación y hasta el monto de dicha participación, los acreedores hipotecarios y las reclamaciones anteriores que tengan derechos sobre la parte privada de cada copropietario se pagan según su rango. Para ello, debe seguir las reglas del artículo 2497 del Código Civil de Québec . Las cantidades restantes se transfieren al liquidador del sindicato.
El liquidador
La misión del liquidador es, como primer paso, liquidar las deudas del sindicato y recuperar sus cuentas por cobrar. Actúa como administrador de la propiedad de otros encargados de la administración total , lo que le permite recuperar los gastos comunes impagos de un copropietario.
Luego procede a la partición de los activos entre los copropietarios. Las reclamaciones anteriores y los acreedores hipotecarios que tengan derechos sobre las partes privadas de los copropietarios se pagan con prioridad según su rango. En cuanto al saldo, el liquidador lo remite a los copropietarios. En todo momento, el liquidador deberá utilizar el valor relativo de su fracción en sus cálculos de los montos a reembolsar a los copropietarios y sus hipotecarios acreedores.
Tiene cinco años, desde la publicación del aviso de disolución, para cerrar la liquidación del sindicato. Esta liquidación toma la forma de un aviso de cierre firmado por el síndico y publicado en el Registro de la Propiedad.
Registrador de empresas
La Junta Directiva deberá enviar una notificación de disolución al Registro de Empresas, mediante la presentación de una declaración a tal efecto. Este aviso, titulado Aviso de disolución - persona jurídica ( RE-803 ) , debe cumplimentarse y enviarse a la oficina del registrador de empresas.
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