La mayoría de la gente piensa en vender una propiedad sentándose en una mesa de cierre con un agente de cierre y haciendo que el comprador obtenga financiamiento usando un prestamista convencional. Si bien esto representa muchas transacciones, muchas se transfieren de los inversores a otros inversores o compradores finales utilizando diferentes técnicas.
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Los siguientes métodos pueden parecerle controvertidos al lector casual o al agente inmobiliario, pero no son ilegales. Mencionaré cómo ocurre un flip ilegal y cómo evitarlo. Si cree que no está de acuerdo, debe pedir orientación a un abogado local.
1. Asignación de contrato: este método de ganar dinero en bienes raíces no requiere dinero y no conlleva ningún riesgo para el comprador inversionista. El inversor simplemente asigna su contrato con un vendedor a un comprador final que se pondrá en el lugar del inversor, por así decirlo, en el cierre. La venta va directamente al comprador final mediante escritura y al inversionista se le paga una tarifa de asignación en el Estado de cuenta HUD-1 o fuera del cierre. El comprador final debe ser un comprador al contado; sin embargo, si el comprador final obtiene financiamiento convencional, el prestamista del comprador final debe aprobar la transacción. El comprador final verá el estado de cuenta HUD-1 al cierre o antes, y no hay nada que ocultar.
2. Transferencia de interés beneficioso: los prestamistas y abogados odian los fideicomisos de tierras por diversas razones, incluidos los abogados no reciben pago por cerrar las transferencias beneficiosas y los prestamistas nunca pueden estar seguros de quiénes son los propietarios (beneficiarios) en ningún momento. Los beneficiarios permanecen anónimos en el registro público y se pueden cambiar literalmente en minutos. Los fideicomisos de tierras se utilizan después de un cierre con un agente de cierre donde los beneficiarios venden su interés en la propiedad a un nuevo comprador. La transferencia toma minutos y es muy simple para transacciones en efectivo. Generalmente, los prestamistas convencionales no permitirán que los fideicomisos de tierras sean propietarios de una propiedad sobre la que están emitiendo una hipoteca; de nuevo, piense en transacciones en efectivo.
3. Cambiar al comprador en el cierre: esto probablemente sea más agravante para los agentes de cierre y, por lo general, los administradores de activos no lo permiten para REO o representantes de mitigación perdidos que realizan ventas al descubierto. De nuevo estamos mirando cierres en efectivo y si el vendedor está lo suficientemente motivado, no detendrá el cierre y permitirá un nuevo comprador. Si usted es un vendedor, no permita que el depósito en garantía se reembolse al primer comprador hasta que tenga otro depósito del nuevo comprador. Esto evita que el primer comprador recupere su depósito y que el segundo comprador no realice el segundo depósito, lo que da como resultado un cierre fallido sin pérdida del depósito en garantía.
4. Cierres dobles: en este escenario, el vendedor vende y cierra al comprador inversionista (Transacción A - B) esencialmente en una habitación del agente de cierre y el inversionista luego va a otra habitación y vende la propiedad a un comprador final (B - Transacción C). El giro ilegal, del que tanta gente habla, pero no entiende, entra en juego en la venta B - C si el comprador final (C) obtiene financiamiento convencional y la transacción A - B se financia con este dinero. Dos formas de evitar este problema son financiar el primer tramo (A - B) con fondos transaccionales durante un solo día, y la segunda forma es obtener la aprobación previa del prestamista del comprador final (no es probable).
5. Use OPM y Quit Claim en el cierre - En estos cierres, el inversionista usa fondos prestados del comprador final para cerrar el tramo A - B de la transacción e inmediatamente firma una escritura de renuncia al comprador final. El problema aquí es que el comprador final conocerá las ganancias en la transacción que pueden o no anular el trato.
En resumen, hay formas de cerrar acuerdos con inversores con poco o ningún dinero y asumiendo un riesgo de mercado mínimo y sin tener que obtener la aprobación de préstamos de prestamistas convencionales o el proceso de endeudamiento prolongado. Una sugerencia sobre la asignación de contratos: cierre siempre doble si la ganancia supera una cantidad predeterminada, por 20.000 dólares estadounidenses, ya que el vendedor puede sentir que usted ganó demasiado y el comprador puede sentir que pagó demasiado. Todos los contratos en la mayoría de los estados son asignables a menos que indiquen específicamente que no están en el contrato.
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